Как безопасно добрать залог при низкой оценке жилья

Рефинансирование ипотеки при низкой оценке жилья в 2025 году стало одной из ключевых тем рынка. По оценкам экспертов, средняя ставка рефинансирования к концу июля 2025 года достигла 25,68%. При этом многие заемщики сталкиваются с ситуацией, когда оценка недвижимости оказывается ниже остатка основного долга. Банки учитывают такие риски и могут снизить одобряемую сумму или предложить дополнительные способы обеспечения, чтобы сделать рефинансирование при низкой оценке безопасным для обеих сторон. В этой статье рассматриваются основные способы добрать залог при рефинансе, нюансы оформления и ключевые ограничения, с которыми сталкиваются заемщики.

Когда это применимо

Рефинансирование при низкой оценке жилья актуально для заемщиков, чья квартира или дом подорожали меньше, чем сумма оставшегося долга, или когда рыночная стоимость снизилась. Такая ситуация возникает во время колебаний цен на недвижимость, увеличения ключевой ставки или при изменениях политики банков. По данным РБК и Банки.ру, к середине 2025 года заметно выросло число отказов по заявкам, если оценка объекта ниже остатка по кредиту. Также подобные случаи встречаются, если с момента покупки недвижимость потеряла ликвидность или стала менее востребованной на рынке.

Пошаговый порядок

1. Получение независимой оценки. Для рефинансирования потребуется свежая независимая оценка жилья. Если итоговая стоимость оказалась ниже суммы кредита, банк рассчитывает лимит по новой ссуде, исходя из актуального LTV.

2. Анализ параметров кредита. Банк сопоставляет новую оценку с остатком долга. Если остаток превышает допустимый процент залога (обычно 70–80% от стоимости), одобряется меньшая сумма или предлагается внести разницу собственными средствами.

3. Добор залога. Если не хватает залоговой стоимости, возможно предоставить дополнительное обеспечение: залог другой недвижимости или поручительство физлица. Как отмечает Домклик, при недостаточном залоге можно снизить сумму кредита до размера, который банк готов рефинансировать, либо предложить другой ликвидный объект.

4. Оформление дополнительного залога/поручительства. Второй объект недвижимости проходит отдельную оценку и регистрируется в качестве залога, либо оформляется договор поручительства, что также повышает шансы на одобрение сделки.

5. Заключение договора рефинансирования. После согласования всех условий и обеспечения подписывается новый кредитный договор. Если требуется регистрация нового залога, возможен временный рост ставки (до 2–4 п.п.) до завершения процедуры, что отмечает Аском.

6. Завершение регистрации и отмена временной ставки. После внесения изменений в Росреестр временная ставка отменяется, и заемщик начинает обслуживать кредит по базовой ставке.

Нюансы и сроки

Оценка жилья проводится по рыночным стандартам, и банки принимают во внимание не только площадь, но и техническое состояние, инфраструктуру и ликвидность объекта. Срок согласования дополнительных обеспечений варьируется: оформление залога на другую квартиру занимает от 10 до 30 дней, поручительство подключается быстрее. В период между закрытием старого кредита и регистрацией нового залога может действовать временно повышенная ставка (обычно +2–4 процентных пункта). Важный нюанс: банки не всегда принимают в залог все виды объектов, предпочтение отдается квартирам с чистой юридической историей и без ограничений.

С 1 июля 2025 года вступили в силу новые требования: минимальный первоначальный взнос при рефинансировании не менее 15,1%, а при нестабильном доходе — от 20% собственных средств. По информации Совкомбанка, при высоком уровне долговой нагрузки или снижении ликвидности объекта банк вправе запросить до 30% взноса или отказать в сделке.

Промежуточный итог

Рефинансирование при низкой оценке жилья в 2025 году стало сложнее из-за роста ставок и ужесточения требований банков. Безопасно добрать залог можно, предоставив дополнительную недвижимость или поручителя, либо уменьшив сумму запрашиваемого кредита. Важно заранее учитывать временные финансовые нагрузки и возможность временного повышения ставки на период оформления нового залога. По оценкам РБК и Домклик, комплексный подход и подготовка документов существенно повышают шансы на положительное решение банка.

Кроме вышеперечисленных ограничений, банки могут устанавливать индивидуальные требования к заемщикам и объектам. Это связано с внутренними скоринговыми моделями и политикой риска отдельных кредитных организаций. Значение имеют также стабильность дохода, кредитная история и соотношение остатка долга к стоимости залога. При низкой оценке недвижимости ключевым становится грамотный выбор способа добрать залог при рефинансе — от дополнительного имущества до привлечения поручителей.

FAQ

Что делать, если при рефинансировании оценка жилья оказалась ниже цены покупки?

Короткий ответ: Можно уменьшить сумму кредита, предоставить дополнительный залог или привлечь поручителя.

Если текущая оценка объекта меньше суммы остатка по кредиту, банк не рефинансирует весь долг. В таком случае заемщику предлагают снизить размер кредита до лимита, установленного банком, либо внести недостающую разницу собственными средствами. Еще один вариант — добрать залог при рефинансе, предоставив дополнительную недвижимость или поручительство, что повышает вероятность одобрения сделки. Эти способы позволяют снизить риски для банка, сохранив приемлемые условия для заемщика.

Какие виды добавочного залога принимаются банками для ипотеки?

Короткий ответ: Чаще всего — другая квартира, дом или коммерческая недвижимость с чистой юридической историей.

При рефинансировании с низкой оценкой принимаются объекты с подтвержденными правами собственности, без обременений и арестов. Важно, чтобы дополнительная недвижимость была ликвидной и не участвовала в других залогах. Реже банки допускают в качестве залога земельные участки или гаражи, однако требования к их ликвидности и документам выше. Передача добавочного залога оформляется так же, как и основной — с обязательной регистрацией в Росреестре.

Можно ли привлечь поручителя вместо добавочного залога при недостаточной оценке?

Короткий ответ: Да, некоторые банки принимают поручительство как альтернативу дополнительному залогу.

Поручительство физического лица увеличивает шансы одобрения, если оценка ниже покупки. Однако требования к поручителю достаточно строгие: стабильный подтвержденный доход, отсутствие просрочек по своим кредитам, гражданство РФ. Поручитель солидарно отвечает по обязательствам, поэтому банк тщательно проверяет его благонадежность. Не все кредитные организации используют этот инструмент — условия нужно уточнять заранее.

Как рассчитывается сумма, которую можно рефинансировать при низкой оценке?

Короткий ответ: Сумма зависит от отношения остатка долга к новой оценке жилья, обычно не более 70–80% стоимости залога.

Банк сопоставляет текущий долг с результатом независимой оценки и определяет лимит исходя из допустимого LTV (loan-to-value). Если остаток выше допустимого процента, разницу нужно внести самостоятельно или за счет дополнительного обеспечения. При рефинансировании с добавочным залогом лимит увеличивается с учетом совокупной стоимости всех объектов. Условия действуют индивидуально в зависимости от банка и типа недвижимости.

Можно ли оспорить результат низкой оценки недвижимости?

Короткий ответ: Да, но итоговое решение остается за банком.

Если заемщик не согласен с результатом оценки, возможно заказать экспертизу в другой аккредитованной компании. Банки рассматривают альтернативные отчеты, но могут принять только один из них. Если разница существенная, банк вправе назначить внутреннего эксперта. На практике пересмотр оценки приводит к изменению условий рефинансирования только в случае выявления ошибок или некорректных данных в отчете оценщика.

Влияет ли временная повышенная ставка на выгоду рефинансирования при низкой оценке?

Короткий ответ: Временно увеличивает платежи до регистрации нового залога, но на итоговую выгоду влияет незначительно.

После закрытия старого кредита и до регистрации залога на новый объект ипотека обслуживается по временно повышенной ставке, как правило, на 2–4 процентных пункта выше базовой. После завершения регистрационных процедур ставка возвращается к изначально одобренной. Заемщику следует учесть возможное увеличение расходов на 1–2 месяца, но в долгосрочной перспективе выгода от рефинансирования сохраняется, если новая ставка ниже прежней долговой нагрузки.

Какие банки наиболее лояльны к дополнительному залогу при рефинансировании?

Короткий ответ: Лояльность зависит от внутренних правил кредита, в том числе у ВТБ, Совкомбанка и ряда крупных банков.

По информации Домклик, Совкомбанк и некоторые другие крупные банки допускают оформление рефинансирования с предоставлением дополнительного обеспечения. Конкретные условия зависят от типа недвижимости и общей кредитной политики. Перед подачей заявки рекомендуется уточнить список принимаемых объектов и требования к их ликвидности и документам.

Что считается минимальным порогом снижения оценки для отказа в рефинансировании?

Короткий ответ: Обычно критическим считается снижение оценки более чем на 15% от стоимости покупки.

Если рыночная стоимость жилья снижается на 15% и более, вероятность отказа по заявке на рефинансирование возрастает. Это связано с ростом кредитных рисков для банка и невыполнением требований по LTV. В таких случаях рекомендуется рассмотреть вариант добрать залог при рефинансе за счет дополнительного имущества или существенно снизить сумму кредита. Каждый банк устанавливает собственные пределы, но этот порог встречается наиболее часто в практиках крупных игроков рынка.

Сколько времени обычно занимает оформление добавочного залога при рефинансировании?

Короткий ответ: В среднем — от двух до четырех недель с момента подачи документов.

Процесс оформления включает независимую оценку, проверку юридической чистоты объекта, согласование условий и регистрацию в Росреестре. На практике основной срок уходит на ожидание одобрения банка и проведение юридической экспертизы. При отсутствии обременений и правильно оформленных документах процедура проходит быстрее, особенно при участии профессиональных оценочных и риелторских компаний.

Заключение

Рефинансирование ипотеки с низкой оценкой жилья в 2025 году требует от заемщика грамотного подхода к подготовке документов и поиску путей дополнительного обеспечения. В условиях ужесточения банковских требований и высокой кредитной ставки ключевым становится умение подобрать подходящий способ добрать залог — будь то дополнительная недвижимость, поручительство или корректировка суммы кредита. Рыночная динамика и политика банков требуют учитывать временные и финансовые нюансы сделки, чтобы минимизировать риски и получить одобрение рефинансирования при минимальных потерях.

Анализ условий и возможностей для рефинансирования при низкой оценке подтверждает: комплексное оформление, детальная предварительная оценка и готовность к дополнительным финансовым обязательствам повышают шансы на успешное закрытие сделки и оптимизацию долговой нагрузки для заемщика.